Braucht man als Vermieter einer Ferienwohnung AGB?

Kurze Antwort: Nein. Niemand zwingt Sie zu AGB.

Trotzdem taucht die Frage bei fast jedem Vermieter auf. Meist dann, wenn der erste Gast kurz vor der Anreise absagt.

Brauchen Sie dafür wirklich AGB? Was passiert, wenn Sie keine haben? Und was müssen Sie beachten, wenn Sie eigene AGB verwenden möchten? Dieser Beitrag zeigt, was Sie wirklich brauchen – und was Sie sich sparen können.

Vorab, ganz offen: Das hier ist keine Rechtsberatung, sondern eine allgemeine Orientierung. Bei konkreten rechtlichen Fragen oder wenn Sie eigene AGB erstellen lassen möchten, fragen Sie eine Anwältin oder einen Anwalt. Und noch etwas: MeineFeWoSeite stellt Ihnen keine AGB zur Verfügung. Mehr dazu weiter unten.

AGB sind nicht Pflicht

Es gibt kein allgemeines Gesetz, das Vermieter einer Ferienwohnung dazu verpflichtet, eigene Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu verwenden.

Keine Ferienwohnung braucht zwingend AGB.

AGB können trotzdem sinnvoll sein. Der Grund ist praktisch, nicht rechtlich: Sie können darin wiederkehrende Regeln für Ihre Buchungen einheitlich festlegen – zum Beispiel zu Stornierungen, Anzahlungen, Kautionen, Haustieren oder Hausordnung.

Ohne AGB müssen Sie diese Dinge nicht automatisch anders regeln. Sie sollten aber darauf achten, dass wichtige Vereinbarungen klar und rechtzeitig mit dem Gast getroffen werden.

Nicht verwechseln: Impressum und Datenschutz

AGB sind etwas anderes als die rechtlichen Pflichtinformationen Ihrer Website.

Für eine geschäftlich betriebene Website können insbesondere ein Impressum und Informationen zum Datenschutz erforderlich sein. Welche konkreten Angaben erforderlich sind, hängt unter anderem vom Betreiber und von den eingesetzten Diensten ab.

Diese Angaben sind keine AGB. Wer sagt „Ich brauche doch etwas Rechtliches auf meiner Website“, meint deshalb häufig eigentlich diese beiden Bereiche. AGB sind davon unabhängig.

Gute Nachricht für MeineFeWoSeite-Nutzer

Jede Website, die Sie mit MeineFeWoSeite veröffentlichen, bekommt automatisch eine Impressums-Seite und eine Datenschutzerklärung – auf Deutsch und auf Englisch.

Beide werden beim Veröffentlichen mit Ihren Daten befüllt: Name, Anschrift und Kontakt. Die Datenschutzerklärung berücksichtigt zusätzlich die für Sie zuständige Aufsichtsbehörde, abgeleitet aus Ihrem Land und Bundesland.

Sie müssen dafür keine eigenen Seiten schreiben. Prüfen Sie lediglich, ob Ihre Angaben im Portal korrekt sind.

Was gilt, wenn Sie keine AGB haben?

Dann gelten die gesetzlichen Regelungen und die Vereinbarungen, die Sie mit dem Gast getroffen haben. Das ist kein Loch im Vertrag, sondern der normale Ausgangspunkt.

Welche gesetzlichen Vorschriften im Einzelnen gelten, hängt auch davon ab, wie das konkrete Vertragsverhältnis rechtlich einzuordnen ist. Bei einer klassischen Ferienwohnungsvermietung können insbesondere mietrechtliche Vorschriften des BGB eine Rolle spielen. Bei zusätzlichen Leistungen kann die rechtliche Einordnung anders ausfallen.

Was passiert bei einer Absage?

Bei einer als Mietvertrag einzuordnenden Ferienwohnungsbuchung regelt § 537 Abs. 1 BGB, dass der Mieter grundsätzlich nicht allein deshalb von seiner Zahlungspflicht frei wird, weil er die vereinbarte Nutzung aus einem in seiner Person liegenden Grund nicht wahrnimmt.

Eine Absage bedeutet also nicht automatisch, dass keinerlei Zahlungsanspruch besteht. Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen:

• Aufwendungen, die Sie durch die Nichtnutzung ersparen, müssen berücksichtigt werden.
• Wird die Unterkunft für denselben Zeitraum anderweitig vermietet oder erzielen Sie durch eine andere Verwendung einen entsprechenden Vorteil, muss dieser grundsätzlich ebenfalls berücksichtigt werden.

Sie können also nicht zweimal Geld für denselben Zeitraum erhalten.

Was ist mit den oft genannten 10 %?

Bei Ferienwohnungen wird in der Rechtsprechung und Fachliteratur teilweise eine Ersparnis von etwa 10 % als Orientierung herangezogen.

Das ist aber keine gesetzlich festgelegte Pauschale. Wie hoch die tatsächlich ersparten Aufwendungen sind, hängt vom konkreten Objekt und den damit verbundenen Kosten ab. Verstehen Sie die 10 % deshalb nicht als automatische gesetzliche Stornopauschale.

Was Ihnen ohne AGB fehlt

Ehrlich bleiben: Mit AGB können Sie viele wiederkehrende Fragen von vornherein einheitlich regeln.

Ohne AGB gibt es zum Beispiel keine automatisch geltende eigene Stornostaffel nach dem Muster „bis 30 Tage vorher 20 %, danach 50 %“. Solche Regelungen müssen ausdrücklich vereinbart werden und müssen – wenn sie als AGB verwendet werden – auch inhaltlich wirksam sein.

Auch eine Kaution sollten Sie ausdrücklich vereinbaren. Sie können sie nicht einfach nachträglich verlangen, wenn dafür keine entsprechende Vereinbarung besteht.

Das Gleiche gilt für praktische Regeln wie:

• maximale Belegung
• Haustiere
• Rauchen
• Hausordnung
• An- und Abreisezeiten
• Schlüsselübergabe

Viele kleine Vermieter kommen trotzdem ohne umfangreiche AGB aus. Bei wenigen Buchungen, direktem Kontakt und klaren individuellen Vereinbarungen kann das eine völlig legitime Entscheidung sein.

Auf AGB zu verzichten ist kein Versäumnis.

Das häufigste Missverständnis: das Widerrufsrecht

„Ich kann doch 14 Tage widerrufen.“ Diesen Satz hören Vermieter häufig. Bei einer typischen Buchung einer Ferienunterkunft für einen bestimmten Zeitraum trifft er jedoch nicht zu.

§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nimmt Verträge über Beherbergungsleistungen zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken vom gesetzlichen Widerrufsrecht aus, wenn für die Leistung ein spezifischer Termin oder Zeitraum vorgesehen ist. Das betrifft typischerweise auch die Buchung einer Ferienunterkunft für einen konkreten Reisezeitraum.

Das bedeutet: Für eine solche Buchung besteht grundsätzlich kein gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht – unabhängig davon, ob Sie AGB verwenden.

Davon zu unterscheiden sind Ihre eigenen Stornierungsbedingungen. Wenn Sie Ihren Gästen ein freiwilliges Rücktritts- oder Stornierungsrecht einräumen, gelten dafür die von Ihnen wirksam vereinbarten Bedingungen.

Wenn Sie AGB wollen: die typischen Fallen

Jetzt kommt der wichtige Teil. Schlechte AGB sind schlechter als gar keine. Sie können den Eindruck von Sicherheit vermitteln und gleichzeitig einzelne unwirksame Klauseln enthalten.

1. Der Gast muss die AGB vor Vertragsschluss sehen können

AGB werden nicht allein dadurch Vertragsbestandteil, dass sie irgendwo auf Ihrer Website stehen.

Nach § 305 Abs. 2 BGB müssen Sie den Vertragspartner bei Vertragsschluss auf die AGB hinweisen und ihm die Möglichkeit geben, ihren Inhalt in zumutbarer Weise zur Kenntnis zu nehmen. Außerdem muss der Vertragspartner mit ihrer Geltung einverstanden sein.

Werden die AGB erst nach Vertragsschluss übersandt, etwa zusammen mit einer Buchungsbestätigung, reicht das grundsätzlich nicht aus, um sie nachträglich zum Vertragsbestandteil zu machen. Daran scheitert es in der Praxis leicht.

Deshalb erledigt MeineFeWoSeite diesen technischen Schritt für Sie. Sobald Sie eigenen AGB-Text hinterlegt haben, bekommt Ihre veröffentlichte Website automatisch eine AGB-Seite unter /agb – auf Englisch unter /en/agb – und einen entsprechenden Link im Footer.

Ihr Buchungsanfrage-Formular bekommt außerdem eine Pflicht-Checkbox: „Ich stimme den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu.“ Der Begriff ist direkt mit Ihrer AGB-Seite verlinkt. Ohne Häkchen lässt sich das Formular nicht absenden.

So kann der Gast die AGB vor dem Absenden lesen und ihre Geltung bestätigen.

Wichtig: Die technische Einbindung macht Ihre AGB nicht automatisch rechtlich wirksam. Ob einzelne Klauseln inhaltlich zulässig sind, ist eine andere Frage.

2. Überraschende Klauseln fallen weg

Was in AGB steht, ist nicht automatisch wirksam.

Nach § 305c BGB werden Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil, wenn sie nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner mit ihnen nicht rechnen musste. Zweifel bei der Auslegung von AGB gehen außerdem zulasten des Verwenders.

Kurz gesagt: Verstecken Sie keine ungewöhnlichen Regeln im Kleingedruckten.

3. Unfaire Klauseln fallen weg

§ 307 BGB setzt AGB inhaltliche Grenzen. Klauseln sind insbesondere unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Auch mangelnde Klarheit und Verständlichkeit können zur Unwirksamkeit führen.

Eine Klausel wird also nicht dadurch wirksam, dass sie besonders kompliziert formuliert ist.

4. Haftung lässt sich nicht komplett ausschließen

Ein pauschaler Haftungsausschluss funktioniert nicht.

Bestimmte Haftung kann in AGB nicht ausgeschlossen oder begrenzt werden, insbesondere bei Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit sowie bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten.

Formulierungen wie „Der Vermieter haftet für keinerlei Schäden“ sind deshalb rechtlich keine gute Idee.

5. Eine unwirksame Klausel wird nicht einfach durch eine bessere ersetzt

Eine unwirksame AGB-Klausel bedeutet nicht automatisch, dass der gesamte Vertrag unwirksam wird.

Nach § 306 BGB bleibt der Vertrag im Übrigen grundsätzlich bestehen. An die Stelle der unwirksamen Klausel treten grundsätzlich die gesetzlichen Vorschriften.

Das ist einer der Gründe, warum man AGB nicht einfach aus verschiedenen Quellen zusammenkopieren sollte.

6. Die Stornostaffel muss fair bleiben

Stornoregelungen gehören zu den wichtigsten Punkten bei Ferienwohnungen – und gleichzeitig zu den rechtlich sensiblen.

Eine in AGB festgelegte Schadenspauschale darf den nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden nicht übersteigen. Außerdem muss dem Gast ausdrücklich die Möglichkeit bleiben nachzuweisen, dass überhaupt kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist (§ 309 Nr. 5 BGB).

Eine Formulierung wie „Bei Stornierung werden immer 80 % des Gesamtpreises fällig. Ein Gegenbeweis ist ausgeschlossen.“ ist deshalb problematisch.

Eine wirksame Stornoregelung sollte zu Ihrem Vermietungsmodell passen und rechtlich geprüft sein.

7. Der Test für alte Vorlagen: die OS-Plattform

Hier lohnt sich ein Blick auf alte AGB-Muster.

Die EU-Plattform für Online-Streitbeilegung wurde eingestellt. Die zugrunde liegende EU-Verordnung wurde mit Wirkung zum 20. Juli 2025 aufgehoben. Viele ältere Muster enthalten deshalb noch einen Hinweis oder Link auf die frühere OS-Plattform.

Finden Sie diesen Link in einem kostenlosen AGB-Muster, ist das ein deutliches Warnsignal: Die Vorlage wurde wahrscheinlich nicht aktuell überarbeitet.

Checkliste: Was kann in FeWo-AGB gehören?

Wenn Sie AGB erstellen oder Ihre bestehenden AGB prüfen lassen, können je nach Vermietungsmodell insbesondere diese Punkte relevant sein:

• Vertragsschluss – ab wann ist die Buchung verbindlich?
• Preise und was im Preis enthalten ist
• Nebenkosten wie Endreinigung, Kurtaxe oder Übernachtungssteuer, Bettwäsche und Haustier
• Anzahlung und Zahlungsfristen
• An- und Abreisezeiten
• Schlüsselübergabe
• Stornierung durch den Gast
• Rücktritt durch den Vermieter
• maximale Personenzahl
• Haustiere
• Rauchen und Hausordnung
• Kaution
• Haftung und Pflichten des Gastes
• Umgang mit Mängeln und Mängelanzeigen
• weitere Regelungen, die für Ihr konkretes Vermietungsmodell relevant sind

Nicht jeder dieser Punkte muss zwingend in AGB stehen. Entscheidend ist, welche Regelungen Sie für Ihr Vermietungsmodell tatsächlich benötigen.

Wo bekommen Sie Unterstützung?

Anwalt oder Fachanwalt

Die sicherste Variante, wenn Sie individuelle und auf Ihr Vermietungsmodell zugeschnittene AGB benötigen. Das kostet Geld – dafür bekommen Sie eine rechtliche Prüfung, die zu Ihrem Geschäftsmodell passt.

DEHOGA und Hotelverband Deutschland (IHA)

Beide Verbände bieten Informationen und teilweise Muster bzw. Vertragsunterlagen für das Beherbergungsgewerbe an. Achtung: Viele dieser Unterlagen sind auf Hotels oder andere Beherbergungsbetriebe zugeschnitten. Für eine einzelne Ferienwohnung können Anpassungen nötig sein.

IHK

Industrie- und Handelskammern stellen allgemeine Informationen zu AGB und Vertragsgestaltung bereit. Eine individuelle Rechtsberatung oder die Prüfung Ihrer konkreten AGB ersetzt das nicht.

Regionale Tourismus- und Vermieterverbände

Auch hier finden sich teilweise Muster, Empfehlungen und Informationen für Vermieter.

Kostenlose Muster aus dem Internet

Praktisch, aber mit Vorsicht zu genießen. Muster können veraltet sein, aus einer anderen Branche stammen oder nicht zu Ihrem Vermietungsmodell passen.

Wer ein Muster übernimmt, bleibt für die Verwendung seiner AGB selbst verantwortlich. Auch ein Muster eines Verbands oder eines anderen Anbieters garantiert nicht, dass es für Ihren Fall geeignet oder aktuell ist.

Was MeineFeWoSeite macht – und was nicht

Klartext zuerst. Im Portal steht dieser Hinweis direkt über dem AGB-Bereich:

Wichtiger Hinweis: Keine AGB-Vorlage und keine Rechtsberatung. MeineFeWoSeite leistet keine Rechtsberatung und stellt keine AGB-Vorlage bereit. Sie erstellen eigene AGB oder verzichten auf AGB. Bei Verzicht gelten die gesetzlichen Regelungen.

Das gilt im Portal genauso wie für diesen Beitrag.

Warum liefern wir Impressum und Datenschutzerklärung, aber keine AGB?

Weil das zwei unterschiedliche Dinge sind.

Impressum und Datenschutzerklärung enthalten vor allem Angaben, die sich aus Ihren Daten und den Funktionen Ihrer Website strukturiert erstellen lassen.

AGB sind dagegen Ihre individuellen Geschäftsbedingungen: Ihre Stornoregeln. Ihre Kaution. Ihre Hausordnung. Ihre Regeln zu Haustieren. Ihre Zahlungsbedingungen.

Eine einzige AGB-Vorlage, die für jeden Vermieter passt, gibt es nicht. Und eine Vorlage, die nicht zu Ihrem Geschäftsmodell passt, kann mehr Probleme verursachen, als sie löst.

Was wir tun: Wir geben Ihnen Informationen und Hinweise, worauf Sie achten sollten. Genau wie in diesem Beitrag. Und wir sorgen dafür, dass Ihre eigenen Regeln beim Gast ankommen.

Wenn Sie eigene AGB haben

Im Vermieter-Portal finden Sie unter „Buchungskonditionen“ einen AGB-Bereich. Setzen Sie das Häkchen „eigene AGB“ und schreiben Sie Ihren Text in den Markdown-Editor – bis zu 50.000 Zeichen.

Sie haben Ihre AGB schon als Datei? Dann laden Sie sie als PDF, DOC, DOCX oder TXT bis 5 MB hoch. Der Inhalt landet direkt im Editor.

Sobald Text hinterlegt ist, passiert beim Veröffentlichen Ihrer Website automatisch zweierlei:

1. Ihre Website bekommt eine AGB-Seite unter /agb, englisch unter /en/agb, verlinkt im Footer.
2. Ihr Buchungsanfrage-Formular bekommt eine Pflicht-Checkbox – auf Deutsch und Englisch. Ohne Häkchen wird die Anfrage nicht abgesendet.

Haben Sie keinen AGB-Text hinterlegt, erscheinen weder Footer-Link noch Checkbox. Es steht nichts Leeres herum.

Wenn Sie keine AGB haben

Sie können Ihre Regeln trotzdem klar kommunizieren. In den Buchungskonditionen pflegen Sie zum Beispiel:

• Anzahlung
• Stornierung
• Check-in von/bis
• Check-out von/bis
• Schlüsselübergabe
• Parken

Diese Angaben erscheinen auf Ihrer veröffentlichten Website. Der Gast weiß damit schon vor der Anfrage, welche Bedingungen für die Buchung gelten sollen. Das schafft Klarheit – ganz ohne umfangreiche AGB.

Impressum und Datenschutzerklärung bekommen Sie ohnehin. Sie hängen nicht davon ab, ob Sie AGB verwenden.

Fazit

• AGB sind für Vermieter einer Ferienwohnung grundsätzlich keine Pflicht. Impressum und Datenschutzerklärung schon – die liefert MeineFeWoSeite mit.
• Ohne AGB gelten die gesetzlichen Regelungen und die individuellen Vereinbarungen, die Sie wirksam mit Ihrem Gast getroffen haben.
• Bei einer als Mietvertrag einzuordnenden Buchung kann eine Absage des Gastes trotzdem zu einer Zahlungspflicht führen. Ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Vermietung werden dabei berücksichtigt.
• AGB sind sinnvoll, wenn Sie wiederkehrende Regeln wie Stornierung, Kaution, Haustiere oder Hausordnung einheitlich festlegen möchten.
• Schlechte AGB sind schlechter als keine. Unwirksame Klauseln schützen Sie nicht. Kostenlose Muster können veraltet sein – der Link auf die EU-OS-Plattform verrät sie.
• Egal, wie Sie sich entscheiden: Kommunizieren Sie Ihre Buchungs- und Stornierungsbedingungen offen und verständlich.

Und noch einmal: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, sondern eine allgemeine Orientierung. Wenn Sie verbindliche AGB benötigen, lassen Sie diese für Ihr Vermietungsmodell rechtlich prüfen.

MeineFeWoSeite bringt Website, Buchungskonditionen und Buchungsanfrage zusammen – mit oder ohne eigene AGB.

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